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连锁型衣饰业店址区位选择之研究(佐丹奴衣饰为例)
2022-06-14 09:41
本文摘要:连锁型衣饰业店址区位选择之研究-以佐丹奴(GIORDANO)衣饰公司为例论文摘要在竞争猛烈的趋势下,厂商为却保更多的赢利能力,除了品质的提升外,区位选择为另一项重要的决议,因为好的区位是商店乐成的要素,它使消费者利便地获得商品或服务,吸引更多的消费者,而且区位对市场占有率及赢利能力都有显著的影响。故本文拟以衣饰业为研究工具,针对谋划治理者开店设点追求最大收益为前提,回首海内外有关区位选址理论置于衣饰业中去验证其适用性,以进一步建设衣饰区位选择之指针。

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连锁型衣饰业店址区位选择之研究-以佐丹奴(GIORDANO)衣饰公司为例论文摘要在竞争猛烈的趋势下,厂商为却保更多的赢利能力,除了品质的提升外,区位选择为另一项重要的决议,因为好的区位是商店乐成的要素,它使消费者利便地获得商品或服务,吸引更多的消费者,而且区位对市场占有率及赢利能力都有显著的影响。故本文拟以衣饰业为研究工具,针对谋划治理者开店设点追求最大收益为前提,回首海内外有关区位选址理论置于衣饰业中去验证其适用性,以进一步建设衣饰区位选择之指针。种种行业皆有其奇特的商业运动特性,本文依照衣饰业商业运动特性,选取竞合关系、基地性质、可及性、交通动线、牢固成本、人口特质、可见性、谋划治理因素等八大因素,作为衣饰业举行区位选择所思量之因素,并以销售额为应变量,区位变量为自变量举行回归分析。研究效果首先发现,营业面积、土地使用分区、基地可见性、与角地之距离、装潢用度、人口密度等六个区位变量对销售额具解释力且达显著水准,本文再选取大甲基地与北屯基地举行实证分析,将两基地之区位条件带入回归式中,藉以求得两基地之预期销售额,并判断两基地何者为佳,最后就所选定的大甲与北屯基地依所建设之回归式举行预测,效果发现北屯基地之预期销售额高于大甲基地,未来欲开设店址时,应先思量北屯基地为佳。

开设店址是否有适当的区位,是影响企业谋划与治理销售得一项重要因素,从谋划治理的角度探讨区位选择之问题,可反映出谋划治理者对于商业空间架构之需求,本文将研究结果汇整成区位选择作业模式,将可节约谋划治理者与开发者之时间与成本,并提供相关业者未来设店之参考。壹、研究念头与目的随着经济发展与市场竞争逐渐猛烈的趋势下,零售厂商为确保更多的赢利能力,除了设法提升财货自己或服务品质外,选择适当的区位或基地,业已成为另一项重要的决议,若以恒久投资的看法而言,区位或基地决议的良窳,更是谋划成败的关键。然而现今之企业治理者从事开店之区位或基地评估时,通常是借着履历规则来操作,此种试误历程的履历累积,虽然可作为未来设店的依据,却也耗时艰苦,因此如能建设一套尺度化的店址区位评估准则,应为企业治理者争取事业谋划效率的方式,此为引发本文的研究念头之一。

可是商业设施的区位供应如何满足需求却鲜少有文献探讨,商业区位的探讨多从消费者的需求角度或空间结构偏向着手,往往因而忽略谋划者决议的考量,其效果不光可能降低消费者的总体利益,也使空间计划者无法完善地设置种种土地使用,此为引发本文的研究念头之二。有鉴于此,本文即以谋划者开店设点追求最大收益之前题,回首海内外有关区位选址之相关文献,将区位选址理论置于连锁型衣饰业中去磨练其适用性,进一步建设衣饰店址区位选择之指针,兹列述本文之研究目的如下:1.藉由相关文献的研究及整理,并汇整出衣饰业应考量之区位选择因素。2.透过实证研究,对连锁衣饰体系之区位选择因素加以分析,相识销售额与差别区位因素之间的相关水平,藉此建设谋划治理者的店址区位评估指针。

3.将研究所得之区位评估作业模式,提供谋划治理者与开发业者于评估或计划衣饰零售基地时之参考,并作为相关业者选择店址之参考。贰、文献回首本文所回首的文献包罗两部份,一为零售区位选址模式,二为区位因素之选取。首先对于概略规则、排序法、比例法、回归法、区位设置法五种区位选址模式做一形貌与先容,其次凭据衣饰业之商业运动特性与相关文献举行区位因素之选取。

一、零售区位选址模式之探讨本文回首差别的零售区位选址方法,此等方法划分是概略规则(rulesofthumb)、排序法(ranking)、比例法(ratio method)、回归法(regrssion models)及区位设置法(location-allocation process),分析其特性与限制后,选取适合本文之区位选址模式,期能告竣研究目的。兹将种种方法整理成区位选址方法之比力表(参见表1)。

表1 种种区位选择方法之比力方法成本专家技术替选基地比力估算潜在销售额适用时机概略规则少少的成本不需要同一时间仅对单一基地做评估没有小规模且欲扩大店面排序法欲观察区域的资料收集用度请专家确认权重比力许多基地没有连锁谋划开始评估区位及谋划绩效时比例法除非是现场观察,否则很自制需要些许的专家技术服务规模特性比店址所在基地重要,使用先前已建设出来的比值去比力各基地直接估算进入新市场回归法需要连锁店在业绩方面的历史资料,以及模式维修用度需有区位分析师建设回归方程式,并举行差别的零售情况之谋划绩效预测,作为店址区位评估之参考。有,且很明确大型连锁机构监视企业谋划绩效时接纳区位设置法需要硬件购置与维护用度及法式维护费需具有履历的区位分析师及法式设计师分析对其他区位的打击,以整体性调整商店系统有,且很明确长程目的适用,百万资本额连锁店或并购时亦适用,或执行新市场计谋时本文欲对于连锁机构举行谋划绩效分析,并建设谋划治理者店址区位评估指针,故选择回归法作为区位选址之方法。二、区位因素之选取衣饰业具有转运、陈列、销售三大运动特性,首先就转运的特性而言,衣饰业必须将生产者的产物转运到消费者手中,因此基地的设置必须与交通要道或运输系统接驳,所需的区位因素为交通动线与可及性。

其次就陈列的特性而言,衣饰业需有一定坪数的展示空间以供陈列,故接纳可见性、基地坪数、角地作为研究变量,由于将基地坪数、角地同属于基地自己的因素,故本文将其汇整为基地性质。基地陈列空间的取得需仰赖于租金,并加以装潢以更显效果,故加牢固成本做为区位因素。

最后就销售的特性而言,衣饰业必须将货物销售给消费者,故对于商圈内的人口特质、商圈内的同质、异质工业之竞合关系皆需注意,故接纳竞合关系、人口特质看成研究变量。而在销售的历程中,谋划治理的因素亦为重要的一环,故将谋划治理特性纳入区位因素,兹将衣饰业所需之区位因素汇整如表2。表2 衣饰业所需之区位因素商业运动特性所需之区位因素转运交通动线功效可及性可见性陈列功效基地性质牢固成本竞合关系销售功效人口特质谋划治理因素综合衣饰业的商业特性得知,衣饰业所需之区位因素为竞合关系、基地性质、可及性、交通动线、牢固成本、人口特质、可见性、谋划治理因素等八种因素,所选取之因素将作为衣饰业区位选择的指针,并依相关文献所提之区位因素之原则,将区位因素量化成可权衡之区位变量,区位变量一方面可作为问卷中之问项,另一方面可作为回归分析的实验变量。

参、研究设计本文从衣饰业之商业运动特性与相关文献中选取竞合关系、基地性质...等八种因素,并将区位因素量化成可权衡之区位变量以为问卷中之问项。以下即针对问卷设计,问卷之观察工具、规模、方式、时间,与回归分析法所能到达的效果予以说明。一、问卷设计问卷的主要内容包罗连锁衣饰店之竞合关系、基地性质、可及性、交通动线、牢固成本、人口特质、可见性、谋划治理因素等八种区位因素现况,每一个区位因素以数个变量加以权衡,兹将权衡区位因素之区位变量叙述如表3,而区位变量再转化成问卷中之问项举行观察。

表3 连锁衣饰店区位因素之量化表区位因素量化之区位变量竞合关系1.商圈内同性质的衣饰商店 2.商圈内同性质且为竞争对手之衣饰商店 3.商圈内大型设施家数基地性质4.营业面积 5.可能扩充店面坪数 6.土地使用分区7.周围情况是否便于装货、卸货可及性8.与大型设施之距离 9.店址与公车、客运、火车站之距离 10.与角地(三角窗)之距离交通动线11.门路宽度 12.公车客运门路数牢固成本13.店面租金 14.装潢用度 总销售额(因变量)人口特质15.人口总数 16.人口密度 17.人口发展 18.消费者年事 19.平均消费额度可见性20.商品陈列种类 21.基地可见性 22.店内购物动线谋划治理 因素23.是否为直营店 24.专职比例 25.营业时间二、观察工具、规模、方式与时间本文之观察工具为中之衣饰业,且由于多点式店面连锁谋划为未来零售市场生长趋势,在企业谋划治理者的配合意愿下,选择连锁谋划的佐丹奴衣饰公司作为个案研究的工具。本文之研究规模是以台湾地域之佐丹奴(GIORDANO)衣饰公司设店地域,观察方式使用问卷观察法举行普查,由佐丹奴总公司发放至各分店,由各分店填写后,使用传真或邮寄的方式送至总公司,观察时间为民国84年7月至85年2月。

三、资料分析方法本文之目的在于相识销售额与区位因素之关系,故使用回归模式相识表4所列25个区位变量对连锁衣饰店销售额之关系,将通过回归检定之区位变量作为连锁衣饰店区位选择之评估指针,本文选择回归模式举行分析之目的在于到达五项效果:1.找出一条连锁型衣饰店区位变量与销售额之间的回归式,用以说明区位变量与销售额之关系。2.由上述回归式之建设,相识此种销售额与区位变量之间的强度有多大。3.由回归式探讨所有区位变量与销售额是否具有统计上的显著性。

4.在解释准则变量方面,可相识那些区位变量最为重要。5.由选取基地的区位条件来预测基地未来之销售额,以到达预测之目的。

故本文接纳回归分析作为资料分析方法,并使用回归分析中的需求分析,将欲举行实证之基地域位条件带入所建构之回归式,求得基地之预期销售额,作为未来设店评选之参考。肆、区位因素分析一、区位评估指针本文所欲建构的回归式可分为因变量与自变量两部份,以销售额为因变量,表3所列之25个区位变量为自变量,所建构之回归式可简化如下:销售额=F(商圈内同性质之衣饰商店、商圈内同性质且为竞争对手之衣饰商店、商圈内大型商业设施家数、营业面积、营业时间)依所建构的回归式举行分析,并从自变量中萃取适合衣饰业之区位变量。

举行回归分析时需举行模式之设置,并通过回归假设检定才可称为一可用之模式,兹将模式设置、假设检定之历程叙述如下:(一)残差分析设置模式回归分析之前先举行残差分析,以配造最佳之回归模式,由残差图可知需剔除一些变量,故将25个变量先举行相关分析,剔除相关性过高的因素,本文共剔除「店址与公车、客运、火车站之距离」、「店内购物动线」及「人口总数」三个区位变量,故本文以通过残差分析之22个区位变量为自变量,销售额为因变量举行回归模式之设置,以举行分析。(二)回归之假设检定本文举行回归分析的历程中发现,所建设的残差图中有数个极端值,故将其予以剔除,剔除后再举行回归之假设检定。从最后之残差图中相识回归式无异质变异数发生,再从DW值得知,无序列相关发生,以相关分析发现无共线性之情形,由于所建构之回归式切合假设,故可知该回归式为一可用之模式。

(三)回归模式之建设从回归分析中,发现与销售额有显著相关的区位变量为营业面积、土地使用分区、基地可见性、与角地之距离、装潢用度、人口密度六项变量,所建构之回归式如下:Y=-35.744+3.197X1+25.870X2+14.564X3-.659X4+3.967X5+0.097X6Y:销售额X1:营业面积 X2:土地使用分区 X3:基地可见性X4:与角地之距离 X5:装潢用度 X6:人口密度表4 连锁型衣饰店区位选择回归方程式参数预计值表区位变量代号参数预计值尺度误P 值截距项-35.74426.1720.1770营业面积DH3.1970.6370.0001***土地使用分区DS25.87010.4240.0158**基地可见性DSH14.5645.9260.0168**与角地之距离LY-2.6590.8380.0024***装潢用度LA3.9670.9640.0001***人口密度H200.0970.0420.0249** R2=0.7096 adj R2=0.6809 DW=2.192 F值=24.832*在本研究代表差别的显著水准下对销售额具显著影响的区位变量*表现P < 0.1 **表现P < 0.05 ***P表现 < 0.01 二、区位变量对连锁衣饰店之影响凭据本文回归分析效果得知影响销售额之区位变量,兹将各变量与销售额之关系分析讨论如下:(一)营业面积就营业面积而言,经研究分析可得营业面积的巨细与销售额出现正相关的关系,亦即营业面积越大,销售额则越高。(二)土地使用分区经回归式可得知,位于商业区的连锁店之营业额比非商业区之连锁店营业额为高,这是因为连锁型衣饰店为一依附型的行业,必须在商业运动水平大且人潮聚集的地方较能增加销售额,此即土地使用分区显著的主要原因。(三)店面可见性就店面可见性而言,店面可见性越高,连锁型衣饰店之销售额越高,因为消费者通常以情绪性或激动性念头购置商品,故修建物外观之广告效果对消费者而言具有促销之功效,此为该项区位变量显著之原因之一。

除了修建物外观之广告效果,基地所在位置是否具商业拦截力亦为一种重要因素。(四)与角地之距离「与角地之距离」显著的原因即是角地的商业拦截力比一般基地为强,因为角地对于交会的两条门路皆具拦截力之效果,就本文分析可得,与角地之距离越近销售额越高。(五)装潢用度第五点谈到装潢用度,由于连锁型衣饰店除依修建物之外部可见性、商业拦截力吸引消费者外,对于内部的部署与橱窗效果亦是一个重要的区位变量,而鲜明亮丽的内部的部署与橱窗效果需支付庞大的装潢用度,此为该因素显著的重要原因。(六)人口特质人口密度越高的区域,其销售额越高,此项因素显著的原因是因为连锁型衣饰店需仰赖某种水平的人口支撑,因此人口密度越高的地域,越能使连锁型衣饰店生存下去。

在文献回首中所选取之区位因素中,「竞合关系」、「交通动线」、「谋划治理特性」三项区位因素对销售额之影响并不显著,故本文再举行探讨:1.竞合关系本因素以「商圈内同性质之衣饰商店」、「商圈内同性质且为竞争对手之衣饰商店」及「商圈内大型设施家数」三项区位变量作为权衡之指针,但由于佐丹奴衣饰公司所设之店址皆为已形成之商圈,故商圈内的衣饰店与大型商业设施之家数大致不会相差太大,此为该项区位因素不显著之原因。2.交通动线本因素是以「门路宽度」、「公车客运门路数」作为权衡之变量,但由于佐丹奴衣饰公司设店之临路路宽皆相差不大,故此为该因素不显著之原因,而由分析资料显示,消费者的年事层平均为27岁,购物时搭乘公车、客运之时机不大,因此公车、客运门路数并不会影响销售额,此为造成该项变量不显著之原因。3.谋划治理因素由于本文之工具佐丹奴为一连锁型之衣饰公司,对于各分店之「营业时间」、「专职比例」划定大致相同,此两项变量因此出现不显著之效果,而且由于连锁体系中分店之区位条件、谋划治理制度及所贩卖之产物差异不大,故可能导致所有分店之销售额差异不大,此为「是否为直营店」该项变量不显著之原因。

三、替选基地预测分析在回归模式建设后,本文将预测大甲基地与北屯基地之谋划销售额,兹将此两个基地之区位变量比力如下:表5 大甲基地与北屯基地之基地条件比力表基地域位变量大甲基地北屯基地营业面积25坪30坪土地使用分区商业区住宅区基地可见性第五级第四级与角地之距离0公尺3公尺装潢用度200万元240万元人口密度1,312人/平方公里2,896人/平方公里本文经由回归式之盘算效果得知,大甲基地之预测销售额为163万,北屯基地为143万元,由此得知,北屯基地的预期销售额较大甲基地为佳,此项与佐丹奴衣饰公司以试误法举行评估之效果切合,故如果未来欲设立新的店址,应先考量北屯基地为佳。伍、结论与后续研究一、衣饰业所需之区位因素本研究经由衣饰业之商业运动特性与相关文献之整理,归纳出竞合关系、基地性质、可及性、交通动线、牢固成本、人口特质、可见性、谋划治理因素,做为衣饰业店址区位选择所需考量之因素。

二、连锁型衣饰店区位评估指针之建设本文将衣饰业所需之区位因素,汇整成问卷对连锁型衣饰业之佐丹奴衣饰公司举行观察,并将所得之区位现况资料举行回归分析。从回归式发现,营业面积、土地使用分区、基地可见性、与角地之距离、装潢用度、人口密度六个区位变量对销售额有显著之关系,且达解释水准,故可知区位变量对连锁衣饰店之销售额具有显著之影响。三、区位评估作业模式之建设经由研究效果可发现,本文之区位评估作业模式之步骤可归纳为,区位因素之选取、区位因素之量化、回归分析举行区位变量萃取、替选基地谋划预测分析等四个步骤。

经由该作业模式之分析效果与传统评估效果相同,故得证本作业模式将可提供治理者与开发业者对于评估或计划衣饰零售基地时之准则,并可作为相关业者选择店址之参考。本文的后续研究分为几部份,兹说明如下:1.关于消费者看法本文以谋划治理者的看法举行分析,然限于人力与物力的关系,无法将消费者看法加入考量,如能合并谋划治理者与消费者看法举行分析,则可能使研究结果越发完整。

2.关于谋划治理因素本文在谋划治理因素中,以营业时间、专职比例、是否为加盟店作为权衡变量,却未对员工之服务态度、员工之训练历程等内部治理制度举行探讨,若能将该部份纳入考量,将可使研究更臻完美。《对话新连锁•第三次崛起》【主要内容】:①连锁企业如何联合互联网、金融工具举行商业模式创新,提升供应链、工业链升级;②单店盈利的提升,尺度化打造,督导体系,连锁六大系统建设;③连锁招商资源盘货,招商筹谋,连锁扩张模式设计,招商运营等;④连锁股权合资,人才激励,股权激励,企业融资,企业估值,门店众筹等;⑤如何快速实现规模收益,连锁体系计划建设,连锁企业爆品打造方法等;⑥连锁人才复制系统,尺度体系建设,招商运营实操,经典落地案例分析等内容。

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